Si può usufruire della detrazione del 90% anche soltanto per mettere a nuovo la superficie esterna corrispondente al perimetro della propria abitazione e non l’intera facciata dell’edificio, che ospita anche altre unità abitative appartenenti a terzi. È quanto chiarisce l’Agenzia delle entrate con la risposta n. 838 del 21 dicembre 2021 rispetto al quesito posto da un contribuente che possiede, insieme alla moglie, un appartamento situato in un fabbricato composto anche da altre abitazioni appartenenti a terzi, mai costituito formalmente in condominio.
L’istante, come già fatto da alcuni degli altri proprietari, intende eseguire dei lavori di rifacimento esclusivamente sulla porzione di facciata che interessa la sua unità immobiliare e chiede se può usufruire, per tali interventi, della detrazione del 90% prevista dalla legge di bilancio 2020, anche se l’intervento interesserebbe solo un perimetro ristretto e non l’intera facciata dell’edificio. Inoltre, il contribuente sostiene che, trattandosi di lavori su parti comuni del fabbricato e in assenza di un condominio formalmente costituito, invece della delibera assembleare di approvazione all’esecuzione dei lavori, sia sufficiente l’invio, tramite raccomandata, di una comunicazione di avvio della ristrutturazione ai proprietari delle altre unità immobiliari, con inizio degli interventi dopo trenta giorni dal ricevimento delle raccomandate senza opposizione.
L’Agenzia ricorda che il “bonus facciate”, è stato introdotto dall’articolo 1, commi da 219 a 224 della legge di bilancio 2020, con l’obiettivo principale di incentivare la realizzazione di opere finalizzate alla conservazione e al decoro dei nostri centri urbani, soprattutto di importanza storica favorendo, altresì, il miglioramento dell’efficienza energetica dei fabbricati. Con la circolare n. 2/2020, sono stati poi meglio chiarito quali sono gli interventi agevolabili: la detrazione, in sintesi, può essere applicata per il consolidamento, il ripristino, il miglioramento e il rinnovo degli elementi che costituiscono la struttura opaca verticale della facciata stessa e anche la mera pulitura e tinteggiatura della superficie, il rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi nonché i lavori riconducibili al decoro urbano come quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata di edifici esistenti.
Lo sconto, invece, non si applica per gli interventi effettuati sulle facciate interne degli stabili a meno che non siano visibili dalla strada o da suolo a uso pubblico. Esclusa anche la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli.
Nel caso dell’interpello in esame, l’istante vuole essere sicuro di poter usufruire della detrazione del 90% anche se l’intervento che va a realizzare riguarda non tutta la facciata del fabbricato, ma soltanto la porzione relativa alla sua abitazione.
L’Agenzia, considerata la ratio dell’agevolazione, ritiene che il contribuente possa beneficiare della detrazione anche se il rinnovamento è circoscritto all’area della sua unità immobiliare e, dunque, a risolvere un problema localizzato su una parte della facciata e non dell’intera superficie visibile dall’esterno dello stabile.
Quanto alla possibilità di inviare, ai fini della detrazione, una comunicazione di avvio dei lavori ai proprietari delle altre unità immobiliari – in assenza di un condominio formalmente costituito, in luogo della delibera assembleare di approvazione all’esecuzione dei lavori -, l’Agenzia richiama i chiarimenti forniti con la circolare n. 7/2021. Al riguardo, il documento di prassi ha precisato che ai fini del bonus facciate, per gli interventi eseguiti sulle parti comuni di un condominio, è necessario conservare ed esibire la copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori nonché la ripartizione delle spese tra i condomini in base alla tabella millesimale o ai diversi criteri applicabili. È irrilevante, dunque, che il condominio non sia formalmente costituito, considerato che, come ribadito dalla stessa circolare, secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune o quando l’unico proprietario di uno stabile ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, frazionando, di fatto, la proprietà.
Del resto, spiega ancora l’Amministrazione, anche per il “condominio minimo”, composto cioè da non più di otto condòmini, valgono le norme civilistiche generali per tale tipo di comunità, con eccezione degli articoli 1129 e 1138 del codice civile riguardanti, rispettivamente, la nomina dell’amministratore e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
